中原地产:09年7月上海中原二手房买卖市场报告

2009年08月05日09:16  来源:

  7月上海二手房市场成交出现了年内第一轮明显的下滑走势,据上海中原最新统计显示,7月上海中原全市二手房成交均价为17764元/平方米,环比上涨5.5%;成交套数环比下滑22%。从成交结构看,80万以下、80—120万、120—200万、200万以上二手房成交套数占比分别为19.7%、22.8%、28.4%、29.1%。区域方面,7月全市成交套数居前区域分别为浦东、宝山、普陀,分别占全市成交套数的23.1%、13.9%、8%。

(和讯财经原创)

  就各板块走势来看,7月全市仅中心区域的卢湾、长宁、静安三区成交套数有所上升,其余各区均呈不同程度的下滑。其中6月成交居前的浦东、宝山、普陀、闸北四区成交套数下滑幅度较大,环比降幅分别为30.4%、26.7%、21.3%、32%,同时如闵行、虹口、徐汇、杨浦等成交大区也普遍出现了一至两成的下滑幅度。

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  上海中原地产研究咨询部经理马冀表示,7月上海二手房市场一方面受到挂牌房源紧缺以及持续高位的价格影响,客户热情普遍走弱。在经历了上半年持续火热的市场行情之后,7月份二手房市场在客户心态上已趋于理性,市场成交因此步入下降通道;另一方面,下半年银行房贷的普遍收紧也不可避免的对二手房成交产生了一定的抑制作用。由于当前二手房市场中高端投资改善型客户比例已占半数以上,考虑到下半年二套房贷方面将全面收紧,作为卖家还需顺应大势,理性定价,以免08年多空博弈观望重现导致成交受阻。

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  就政策角度来看,由于上半年上海楼市购房需求全面打开导致个人住房贷款猛增,各大银行在下半年放贷计划上普遍有所收紧;同时上海市银监会也于7月下发通知,在此强调各银行要严格贷前审查和按揭发放标准,严格要求二套房贷款首付款不得低于四成,二套房贷款利率严格按照基准利率上浮10%来执行。

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  受此政策影响,7月上海二手房成交受贷款环节影响的案例也趋于普遍,普遍表现为200万以下二手住宅成交受阻。调查显示,7月如宝山、闸北、普陀中环以外中低价位住宅集中区域内,有一成左右的客户未能成功申请购房贷款,导致成交量大幅下滑;而如长宁、浦东、卢湾等中心区域,由于高端客户居多,客户资质普遍较好,因此受当前房贷政策影响面较小,在成交方面相比外围区域更为稳定,但该类客户大多已拥有一套以上住房,在二套房贷首付及利率上调影响之下,成交步伐也有所拉长。

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  就供求角度来看,首先相比6月份而言,7月全市二手房供应稀缺程度进一步加深,如卢湾打浦桥板块、长宁古北板块、浦东陆家嘴(600663,股吧)板块等中心区高档住宅板块,因本身自住率较高对二手房供应存在较大限制,经过上半年的大量去化,目前普遍达到一房难求的程度;此外如宝山大华、普陀曹杨等前期业主投资较多,房源相对充足的区域,7月挂牌量环比降幅也普遍达到50%以上,除少部分需要急售的房东外,大部分房东心态依旧坚挺,导致二手房价居高难下。

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  由于当前二手房价格与客户心态已普遍趋于脱节,7月客户追涨热情明显趋弱,带看量方面也有了约30—40%左右的下滑。如普陀曹杨板块,至7月底该板块内世纪同乐、锦绿新城二手房价格已涨至24000—25000元/平方米,而客户心理价位普遍在22000—23000元/平方米;此外如卢湾打浦桥板块,7月底该板块内次新房汇龙新城成交均价涨至30000元/平方米,而客户心理价位普遍在28000元/平方米以下,目前已基本停止追涨。

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  其次,目前大量一手房价格也普遍高开,这对全市二手房价的上涨也起到了有效的助推作用。据中原地产统计数据显示,今年上半年全市一手商品房公寓共成交753.4万平方米,环比增长139.6%,同比增长69.5%;同时今年上半年一手房品房公寓共新增463.7万平方米,供求比为0.62:1,供不应求程度十分显著。受此活跃行情带动,7月之后新推房源价格普遍上涨,成交均价15218元/平方米冲至年内新高,环比上涨约6.9%,同时相比年内最低的2月份,上涨幅度达30.7%。

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  但就另一角度来看,7月部分区域内由于一手新房集中上市,价格高开,一定程度上也使周边二手房价格定位趋于明朗,房东观望心态有所转变,至7月底二手房挂牌量出现了增长的趋势。

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  如宝山区大华板块,该板块内目前5年左右次新房社区包括水岸蓝桥、愉景华庭,目前成交均价在18000元/平方米,10年以上如大华新村目前成交均价在14000元/平方米,据分行介绍,该板块内次新房18000元/平方米的均价虽与当前客户心态存在一定差距,但与板块内新盘“铂金华府”目前20000元/平方米以上的预售均价仍存在一定的优势,同时年内板块内轨道交通7、11号线也即将开通,年内难以再有大幅上涨或者下跌。由于当前板块内房价已达到相对高位,7月底板块内部分房东放弃观望入市,二手房挂牌量相比6、7月有所增加,预计8月之后客户观望心态会随之宽松,成交方面也将得到改善。

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  此外如浦东花木板块,该板块8月上旬新房项目“上海星河湾”即将开盘,网上预售均价达46800元/平方米,而周边次新房楼盘有“上海绿城”、“爱家亚洲”等,目前“上海绿城”成交均价在25000—30000元/平方米,“爱家亚洲”成交均价在20000元/平方米左右,由于该板块内前期投资客居多,因此目前挂牌房源相对充足。一方面该板块住宅价格在浦东新区各大高档住宅板块内尚处低位,同时近陆家嘴金融区,因此对区域内自住型客户吸引力较强;同时“上海星河湾”作为“星河湾”品牌继广州、北京之后的第三站,之前已积累了较为良好的口碑,同时该案目前尚处首期开发,升值空间较为广阔,其豪宅社区的定位对整个花木板块的价值起飞意义十分深远,因此目前其周边二手房市场投资需求也十分活跃。

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【来源:和讯网】 (责任编辑:戴莉珺)
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