中原地产:2009年7月上海中原二手房租赁市场报告

2009年08月11日09:36  来源:

  据上海中原最新数据显示,7月上海全市二手房租赁套数环比下滑14.0%,月平均租金为3778元,环比上涨15%,价升量跌趋势显著。区域分布上,月度租赁套数居前三位的区域分别为浦东、宝山、普陀,依次占比26.2%、13.0%、11.3%。7月半数以上区域租赁套数有所下滑,中心区域波动相对稳定,其中黄浦、徐汇两区租赁套数有所增长,环比增福为51.1%、7.8%,闸北、浦东、卢湾、静安环比降幅也保持在10%以内;外围中低价位住宅集中区域租赁套数下滑较大,下滑幅度居前区域依次为虹口、普陀、杨浦、闵行,环比降幅分别为40.7%、34.1%、31.9%、23.5%。

(和讯财经原创)

  上海中原地产研究咨询部经理马冀表示,7月上海二手房租赁市场的租赁套数虽有较大程度的下滑,但由于近阶段为应届毕业生租赁高峰期,因此在市场需求上依旧保持第三季度应有的旺季态势。该类人群因租房预算普遍较低,因此往往会选择轨道交通沿线、租金低廉的区域,此外高校周边也是应届生租房的首选地之一,因此如宝山共康共富、虹口凉城、杨浦鞍山、普陀曹杨等板块内,7月老公房租赁需求十分旺盛。与此同时,由于近期契合年轻人经济能力的老公房挂牌量趋于紧缺,其租赁需求进一步延伸至黄浦人民广场、普陀长寿、徐汇徐家汇等板块内。

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  就具体市场来看,由于7月以老公房为代表的中低价位住宅挂牌量普遍的缩水,直接导致租赁套数减少。究其原因,一方面,6月大学毕业生租赁需求集中释放,同时部分子女即将升入高中的三口之家也选择该时段租赁房屋以供8月之后陪读使用,推动挂牌房源大量去化;另一方面,由于今年上半年买卖市场高度活跃,成交价格涨幅显著,部分房东就此转入买卖市场,导致租赁市场供应乏力。调查显示,如普陀曹杨、宝山共富、杨浦鞍山等老公房月租金在1000—2000元的区域板块,7月挂牌房源普遍下滑30%左右;而如虹口凉城、徐汇徐家汇、黄浦人民广场等老工房月租金在2000—3000元价位的区域板块内,虽月内挂牌房源相对宽松,但至7月底也逐渐趋紧。

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  受此影响,7月中低价位段租赁套数呈较大幅度的下滑,导致全市租金水平上涨。据上海中原最新数据显示, 7月全市月租3000元以下二手住宅租赁套数环比下降22.2%,而月租金3000元以上二手住宅租赁套数环比降幅仅为1%。但就具体区域而言,全市大部分区域在经历6月租赁活跃期之后,租金水平已出现了一次集中性的上调,考虑到目前主力客群的年轻租客经济能力有限,7月各区域内租金基本维持6月水平。

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  但就需求来看,近阶段年轻租客需求集中性的释放,因此市场需求依旧十分旺盛。这具体表现在随挂牌房源的大量减少,挂牌房源的成交周期也明显缩短。调查显示,如普陀曹杨、宝山共康共富、杨浦鞍山、虹口凉城等板块的老工房租赁成交周期基本保持在3—5天,其中2000元/月以下租屋成交周期缩短至3天以内;如黄浦人民广场、徐汇徐家汇、普陀长寿等板块内,2000—3000元/平方米以内的房源也基本能够在一周以内得到去化。

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  就未来市场走势出发,未来一段时间内租赁市场的供应紧张预计会有所缓解。由于当前买卖市场价格的迅速上涨导致与买家心理预期相行渐远,客户停止追涨心态有所显现,同时下半年各大银行在个人房贷上的普遍收紧,这将直接导致该类住宅买卖市场空间萎缩,间接对租赁市场供应起到一定的补充作用。

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  徐汇徐家汇板块

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  徐家汇板块位于长乐路以南,兴国路、华山路、宛平南路以西的徐汇内环区域,受徐家汇商圈带动,周边东方曼哈顿、兆峰帝景苑、永新城、永新花苑等中高端次新房开发成熟,社区氛围较好。由于该板块内高端商业集中,同时交通四通八达,因此中高档住宅租赁始终保持稳定。此外,板块外围区域天钥桥路一带还有较大规模的老公房和老式公寓社区,如泰东新村、天钥新村、海天公寓等,步行至美罗城、港汇广场等写字楼群仅需20分钟左右,对在此地上班的年轻租客拥有不错的吸纳能力。

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  该板块7月租赁市场挂牌房源相对宽松,其中次新房社区如兆峰帝景苑、永新花苑等,近期购房者纷纷停止追涨,一批依旧持看涨心态的房东将房源转投租赁市场,因此中高端住宅租赁房源相比6月有所增加,受其影响该类房源7月租金呈小幅下滑,目前租赁相对活跃的如永新花苑,其一期社区三房租金在6500元/平方米,二期租金在8500元/平方米,相比6月整体下滑500元左右。此外目前板块内2000—3000元/月价位租赁房源需求量最大,出租速度基本在5天以内,如泰东新村、天钥新村等老工房社区,目前租金大致在一房2000元/月左右、两房2500—3000元/月,虽作为老工房住宅而言,该板块租金水平较高,但至7月底房源紧缺迹象也逐渐显现。

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  黄浦人民广场板块

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  人民广场板块位于成都北路以东、苏州河以南、黄浦江以西、延安东路以北的黄浦区域,该板块作为上海城市核心区域,拥有南京路和人民广场两大CBD商圈,同时地铁轨道路面交通均十分便利。人民广场板块内租赁市场以老公房及老式公寓最为突出,主要集中于板块西南面重庆北路、威海路一带,由于人民广场、南京路商圈大量商业写字楼对周边住宅租赁带动较大,同时板块内板块内老工房寓房龄普遍在15—20年左右,部分房源房龄超过20年,因此租金方面相对低廉,以年轻白领为主的租赁需求长期稳定。

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  目前板块内如老工房及老式公寓租金在2000—3000元/月不等,其中30—40平方米的一室户租金价格在2200元/月左右,50—60平方米的两室户在2600元/月左右,此外板块内个别10平方米以下、房龄超过30年的老式公寓月租低至千元左右。  

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【来源:和讯网】 (责任编辑:戴莉珺)
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