中原地产:2009年8月上海中原二手房买卖市场报告

2009年09月04日10:15  来源:

  随着下半年楼市调整日渐深入,8月上海二手房市场成交量继续下滑。据上海中原最新统计显示,8月上海中原全市二手房成交均价为17569元/平方米,环比下滑1.1%,同时成交套数也环比下滑16.1%。从成交结构看,80万以下、80—120万、120—200万、200万以上二手房成交套数占比分别为19.0%、23.5%、29.4%、28.1%。区域方面,7月全市成交套数居前区域依次为浦东、宝山、闸北,分别占比23.7%、15.4%、10.2%。

(和讯财经原创)

  就各区域走势来看,7月全市除闸北、黄浦两区成交套数小幅上升外,绝大部分区域二手房成交套数均有所下滑,其中下滑幅度居前的区域依次为闵行、普陀、虹口,环比降幅分别为37.3%、26.6%、26.2%,此外成交大区浦东、宝山,8月成交量也分别环比减少13.8%、7.6%。

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  上海中原地产研究咨询部经理马冀表示,由于年内通胀预期加深,第二季度之后上海房产投资始终处于高度活跃状态,导致年内5月至今,上海二手房市场供应稀缺程度日渐加剧。受此影响,成交价格逐月上扬屡破高位。而下半年楼市政策趋于收紧,市场利空因素较多,同时房价与购房者预期脱节已十分显著,因此购房者逐渐停止追涨而趋于观望。在成交量进一步下滑的同时,成交均价也出现了自第二季度以来的首度下跌。

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  就近期政策来看,力稳房价已成为下半年市场导向的主基调。首先,进入下半年各大银行对房贷申请人的资质门槛已普遍提升,部分经济能力有限的购房者因此无法成功申请到商业贷款;其次,目前各大银行在二次房贷的发放上,已普遍遵照以“家庭”为单位来认定房产套数,直接避免了一些有房家庭通过打“擦边球”来享受首套房贷的优惠;此外,上海市银监会下发通知,强调各银行要严格贷前审查和按揭发放标准,严格要求二套房贷款首付款不得低于四成、二套房贷款利率严格按照基准利率上浮10%来执行。

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  另外,针对当前市场供不应求推高房价的现象,今年下半年政府将加大住宅用地供应力度,预计可供应住宅地块土地约120幅、1196公顷,面积预计达上半年的3倍;同时对目前全市1077公顷“批而未用”的住宅土地加强监督,加大对“囤地”的处理力度,确保及时开工,以缓解上半年住宅成交量猛增、存量房不足所导致的供不应求问题。

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  而就市场表现来看,首先作为二手房价格重要支撑的一手房市场,由于价格的大幅上升,近期成交也逐渐步入下降通道。数据显示,今年8月全市一手公寓供求比为1.01:1,首度出现供大于求的局面,其中30000元/平方米以下普通公寓成交均价为13882元/平方米,环比上涨13.0%,而成交量则环比下滑了17.6%,由于该价位段成交占到总成交量的87.7%,导致全市一手商品房公寓成交量环比下滑了13.0%。可以预见未来中低价位普通公寓价格涨幅将就此趋缓。

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  其次,进入8月之后二手房市场卖方看跌心态也有所抬头,少部分房东开始契合买家心理价位主动调价。一方面,近期房东受下半年利空因素影响心态普遍有所调整,同时买家追涨热情不高,因此8月二手房市场“跳价”现象近乎绝迹;另一方面,由于8月二手房市场挂牌量依旧十分稀缺,购房者对年内第二季度价格尚能接受,因此部分对未来房价持看跌心态的房东旺季跑量,客户接盘热情较高。

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  如普陀曹杨板块,该板块内锦绿新城、世纪同乐等次新房楼盘7月以后价格普遍涨至24000—25000元/平方米,而客户心理价位则处于22000—23000元/平方米以内,8月以后板块内一批位于低区的房源,因房东心态松动诚心出售,以20000元/平方米左右的价位放盘,总价在210—240万元左右,成交较为迅速。此外如闵行古美板块,该板块内二手主力江南星城目前部分区位、品质较好的房源挂牌价格最高可达20000元/平方米,相比5、6月整体上涨一成以上,8月之后部分房东心态松动主动调价,90平方米的两房成交价格下探至17000元/平方米左右。

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  由于当前二手房市场买家对价格波动十分敏感,而价格短期内也较难有实质性的下跌,因此未来一段时间内二手房市场还将处于多空博弈的双方僵持阶段。就8月全市各板块二手房成交情况不难发现,在绝大部分板块价格居高成交下滑的同时,客户有向部分供应相对充足,同时总价优势突出的板块集中的趋势,推动其成交量逆市上扬。

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  如闸北彭浦板块,进入8月之后板块内房东旺季跑量心态趋于普遍,挂牌量增长约15%,同时成交量环比增长20%以上。由于板块内二手房以15年左右的老公房为主户型较小,虽7、8月份成交均价相比第二季度上涨近10%达13000元/平方米,但总价波动幅度不大,目前该板块40—50平米的一房总价在60万左右,60—70平米的两房在80—90万左右,客户热情较高。

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  此外如宝山上大板块,该板块内二手成交主力经纬城市绿洲因其三期新房开盘,其一、二期二手房也随之受到客户的普遍关注,成交量上升约10%且体量较大。价格方面,该案二手房6月成交均价为12000元/平方米,7月之后涨至13000元/平方米,但相比8月新房14600元/平方米的开盘价格优势依旧突出。由于该批新房户型以87平方米的两房为主,总价在130万左右,属于当前市面上的热销户型,因而对该案二手房卖家产生了不小的压力;同时该案前期房东江浙投资客居多,该类人群对下半年市场利空因素敏感度较多,出货意愿强烈,因此并未因新房的价格高开而跟涨。目前该案二手房以92—107平方米的毛坯两房去化最为顺利,总价同样维持在130万左右,但由于该板块在全市同类板块内尚处价格洼地,随未来该社区内11号线站点的投入使用,价格方面还会有一定的上升空间。

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  文章来源:上海中原地产研究咨询部  

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【来源:和讯网】 (责任编辑:戴莉珺)
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