中原地产:2009年8月上海二手房租赁市场报告

2009年09月10日10:01  来源:

  据上海中原最新数据显示,8月上海全市二手房租赁套数环比增长3.9%,月平均租金为3949元,环比上涨4.5%,呈小幅的量价齐升趋势,月度租赁套数居前三位的区域分别为浦东、普陀、宝山,依次占比28.2%、16.0%、8.7%。区域分布上,8月上海各中心区域中,除黄浦区租赁套数下滑29.2%外,其余区域均有较大幅度的增长,其中卢湾、普陀、虹口居前,分别环比增长50.0%、46.9%、40.6%,同时浦东、徐汇、长宁、静安环比增幅均在5—10%左右;外围区域中低价位住宅集中区域租赁套数普遍下滑,作为租赁大区的闸北、宝山8月租赁套数分别环比减少36.1%、30.1%,杨浦、闵行两区也有10%以内的下滑。

(和讯财经原创)

  上海中原地产研究咨询部经理马冀表示,今年下半年以来上海二手房买卖市场步入调整期,受其影响,租赁市场内部出现了较为明显的分化,呈现出“外冷内热”的格局,同时租金结构也向中高端进一批倾斜。数据显示,8月3000元/月以上二手房租赁套数占总量的49.6%,相比7月上升4.6个百分点;就套数来看,8月3000元/月以上二手房租赁套数环比增长14.5%,3000元/平方米以下二手房租赁套数环比减少4.6%。

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  就市场供应看,8月上海二手房市场的“外冷内热”主要源于市场供应的内外围分化。其中,闸北、宝山等外围中低端住宅集中区域,月内租赁挂牌量普遍出现了两成以上的萎缩,尤其是宝山共康板块、通河新村板块、闸北彭浦板块等轨道沿线老公房集中板块内,8月租赁挂牌量已普遍不及7月的一半。与此同时,中心及次中心区域如卢湾打浦桥、静安南京西路、浦东北蔡、普陀曹杨等板块内,8月租赁市场后续补充则普遍表现良好,挂牌量环比普遍增长一至两成以上。

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  究其原因,外围区域受地段、住宅品质、配套等方面的限制,经过今年上半年以来的市场活跃期,目前价格进一步上涨的空间已十分有限;同时在下半年银行信贷紧缩、土地及新房供应增长等利空因素影响之下,房东心态开始松动,纷纷采取转租为售以达到旺季跑量的目的,导致租赁市场挂牌量萎缩;而中心区域由于近阶段买卖市场高端住宅的持续热销,对周边二手房价起到了有力的支撑,同时中心区域商品房供应量相对稀缺,房东心态十分稳固,因此在近阶段买家观望心态抬头的情况下,更趋向于转售为租等待成交高峰再次到来。

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  就市场需求看,8月上海二手房租赁市场依旧拥有强大的潜在需求支撑。首先,8月尚处年轻租客租房及换房的高峰期,但经历6、7月份的高速去化,同时09年至今买卖市场的大幅活跃导致房东纷纷转租为售,租赁挂牌进一步萎缩,导致8月仍有大量需求难以释放;其次,由于9月开学日趋临近,8月各大学区内以陪读为目的的租客数量也有所上升;此外,上半年以来上海商品房价格大幅攀升,至7月之后购房者停止追涨转转向观望,也使近阶段上海的租房大军有了进一步的壮大。据近期调查显示,目前宝山共康、闸北彭浦、浦东北蔡、普陀曹杨等2000元价位的老公房普遍处于2—5天左右的高速去化状态,同时如卢湾打浦桥、静安南京西路、虹口四川北路等区域内4000—5000元左右价位的中高档住宅,去化速度也普遍保持在1周左右。

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  就租金走势来看,8月全市二手房租金上涨主要在于租金结构向中高端市场的偏移,但就具体楼盘的租金价格出发,8月租金水平并未随当前旺盛的市场需求而大幅提升。其中卢湾、静安等区的中高端住宅目前租金价格仍处于今年上半年的相对低位,与6、7月份基本持平;同时浦东、普陀、闸北等区域内以老公房为主的中低价位住宅,租金水平与7月相比也仅仅保持在50—100元的上涨区间内。考虑到第三季度租赁旺季租客多为预算有限的年轻人,同时年内上海中心区域内高端客户也普遍缩减租赁预算,并有向周边次中心区域分化的趋势,在当前租赁市场需求依旧旺盛的情况下,未来短期内租金水平还将处于持续平稳的状态。

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  浦东北蔡板块

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  北蔡板块位于浦东新区中部以南区域,东抵罗山路、西临杨高南路、北靠龙阳路,南部与南汇地区接壤。该板块东部住宅由大量的老公房及动迁房社区组成,西部六里现代生活园区则拥有全市知名的超级大盘大华锦绣华城。由于该板块商品房时间开发尚短,因此整体配套相对落后,住宅区内大型商业配套相对缺乏,但相应的租金方面也十分经济,其完善的公交系统以及二号线龙阳路站的换乘优势受到了不少年轻租客的欢迎。

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  8月该板块东部的老公房挂牌量增长约10%,同时租赁套环比增长近一倍,其中以50—60平方米的一房、60—70平方米的两房需求量最大,租金水平大致在1500—2400元/月左右。西部地区的大华锦绣华城内由于前期投资客较多,租赁挂牌长期保持充足,因此租金价格也十分经济,近期以90平方米的毛坯两房最为热租,租金仅在2000元/月左右,对在周边上班的长期租赁客户以及预算较低的年轻租客吸引力较大;相对而言,该案同类型两房装修全配的租金价格较高,大致在3000—3800元/月。

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  卢湾打浦桥板块

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  打浦桥板块北近淮海路中央商务区、南临浦西世博板块,是连接市中心与未来世博的枢纽。该板块由于邻近徐家汇、淮海中路和新天地三大商圈,周边商业及交通设施发达,亦可以说是一个闹中取静的绝佳都市生活领地。板块内中高档公寓住宅租金水平与周边板块相比较为经济,且住宅品质良好,因此对在周边商圈内工作的租客群体的具备不错的吸纳能力。

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  8月打浦桥板块内二手住宅租赁挂牌量环比增长约20%,同时成交套数环比大增近70%,包括卢湾都市花园、汇龙新城、大同花园等一批中高档公寓住宅租赁情况均十分良好。调查显示,打浦桥板块内中高档公寓租金09年初出现了一轮较大幅度的下滑,下滑幅度大致在15—20%左右,至09年第二季度市场逐渐恢复,至6月开始趋于稳定,近期大致为一房4000—5000元/月、两房5000—5500元/月、三房6000—8000元/月,其中100平方米的两房、130—140平方米的三房近期供应充足,租赁表现活跃。  

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【作者:上海中原地产研究咨询部 来源:和讯网】 (责任编辑:戴莉珺)
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