刘满平:为调控楼市定个“锚”顺天理合民心

2009年09月11日09:15  来源:

  高房价这些年来一直是困绕在社会大众心里的一道魔咒,不仅搅得大多数人生活不安宁,也使得社会大众与房地产开发商、炒房团等阶层的隔阂越来越深,政府在处理高房价问题上日益处于两难的被动处境:一方面不希望房价越来越高,影响经济的增长质量,并引发社会的不满,但另一方面却不得不接受“经济越来越受房地产业要挟”(学者易宪容语)这样一个现实——经济增长与地方财政收入增加还得由房地产来拉动。正是基于此,政府调控房价的总体思路就是保持房价与经济增长速度、居民收入增长速度相适应的基本稳定。但从这几年的调控情况看,效果并不理想:出台政策很多,但房价与经济增长、居民收入增长速度相比,上涨幅度惊人。据北京市统计局最新数据,2009年比2005年,北京市居民收入上涨了53%,而房价上涨了126%,上涨幅度是收入的2.3倍。

  现楼市调控政策之所以效果不彰,笔者认为,除了市场需求等客观因素外,还有一个重要原因:各项围绕楼市的调控政策始终缺乏一个可供直观考核的政策目标。因为没有明确构建一个房价收入比预警体系,由此导致的结果就是外界对政府调控目标的模糊化和多重化:房价到底涨多少才是“合理涨幅”?房价到底达到什么水平才是“合理水平”?“稳定市场价格”到底是稳定涨幅还是稳定现在的价格水平?由于各方各持己说,房价于是“越调越涨”,致使调控部门的种种努力难以得到社会大众的认可。

  如今,这一现象有所突破!据报道,重庆市常务副市长黄奇帆日前在“内陆开发高地论坛”上透露,重庆调控房价的目标是:一个正常就业的普通家庭,6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房。在笔者印象中,把房价收入比作为楼市调控政策的目标指向,重庆堪为国内第一家。

  政府应明确以房价收入比为楼市调控目标,并建立房价收入比预警体系,至少意味着两点:

  其一,能逐渐完善和健全整个房地产调控体系。自2004年以来,我国调控楼市所采取的措施主要有三个方面:一是“调结构”,如“90/70政策”;二是“抑投机”,如对住房交易加征营业税;三是“促保障”,如扩大廉租房覆盖范围。根据国际及以往的经验,政府要想调控好楼市,房价收入比是关键因素之一,也是国际上衡量房价合理性的重要标准,拿居民收入比对房价,是最朴素、最科学的方式。因此,一个完善和健全的楼市调控体系应将“稳房价”列入其中。

  其二,可以明确政府调控方向,稳定房价上涨预期。只有当政府明确地将房价收入比列为楼市目标后,政府的调控方向才能明确,确保出台的政策不带有模糊性,防止房地产开发商消解调控措施。各地因地制宜出台明确的房价收入比调控目标并建立预警方案后,全国和各地调控房价,无异于有了一把实实在在的尺子,完全可以照章办事,如果房价收入比低于预警线,就“市场的归市场,政府的归政府”。一旦超过预警线,调控部门要么抑制高涨的房价(如增加土地供给、加大廉租房、经济适用房建设等),要么提高社会大众的收入水平,无论哪项措施得到落实,都能够真正提升公众的福祉。这样一来,社会对房价高低就有个明确的预期判断,也能消弭许多事实而非的怪论。

  当然,将房价收入比当作调控楼市依据,仍有很多不足及难点。例如,房价收入比并没有通用的国际标准,我国国情悬殊,不宜直接与发达国家简单对比;我国东中西部、大中小城市、不同阶层居民收入之间的房价收入比计算困难等等。而且由于种种原因,指标中的房价和收入的变化经常是并非同步。在一些年度内,房价收入比在一个城市、一个地区常会出现较大幅度的波动,需要较长时间才能稳定,合理的房价收入比的判断,存在一定的疑问。但总的来说,明确将房价收入比列为调控楼市的目标,并出台诸多自上而下的政策措施要求地方政府切实执行,是一项顾及绝大多数人利益诉求的民生政策,能最大化地将房价信息传递给民众,也将能平衡经济发展和房价调控之间的矛盾。至少,政府调控楼市有据可依。

 (作者单位:国家发改委价格监测中心)

  

【来源:上海证券报】 (责任编辑:戴莉珺)
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