金岩石:预言京沪楼价10年涨3-5倍可能有些夸张

2009年09月15日09:50  来源:

资料图:国金证券首席经济学家金岩石。 中新社发 海牛 摄
资料图:国金证券首席经济学家金岩石。 中新社发 海牛 摄

  以2009年1月的中心区均价为基准,京沪楼市未来五年还可能再翻一番!我的此言一出,如一石激起千层浪,引发诸多争议。我在网上搜了一搜,国家发改委宏观经济学会的副秘书长王建比我还牛,4月24日,王建在南京放胆预言京沪宁等大城市的房价10年内至少要涨3倍,“大胆些说,会涨5倍!”

  唐朝京城长安是当年的国际大都市,公元878年,16岁的白居易首次进京,放下书包就去拜访名士顾况,顾况念着白居易的名字说:“长安米贵,居大不易。”世界都市人才荟萃,非等闲之辈可以闲居,生活节奏和压力都很大,现在高房价就像当年的高米价一样,有调节人口流动的功能。中国的大北京和大上海,在未来20年内必然成为世界都市,人口流动难以避免,高端群体的流入不仅会抬高中心区的房价,而且会扩大城区的版图,抬高外围地区的房价,这就是日本大东京的都市圈模式。

  未来中国的城市化道路怎么走?三个选项:A,都市圈;B,城镇化;C,二者兼而有之。倘若是“头脑风暴”的投票,多数人会选择“C”,而在我看来,“A”应该是首选,这就是王建先生的观点。我只想再补充一点,城市化道路的选择是有条件的:一是天然的土地约束;二是经济的成本约束。

  土地约束来自于城市土地的稀缺性,虽然在理论上说,我也同意城市空间有无限开发的潜力,但成本约束会使这种“无限”变为“有限”。中国为什么不能学美国模式?这是反对者最多的质问,要知道,美中两国不仅人口相差很大,从人均平原面积看,美国是“七田二水一分山”,中国却是“七山二水一分田”。中国的平原面积人均不到1.5亩,而美国是人均15公顷。和日本相比,中国的人均平原面积甚至比日本还低30%-50%,所以日本大东京的都市圈模式更有可比性,这是我支持王建观点的主要依据,不过他预言京沪楼价10年涨3-5倍可能有些夸张了。

  城市化道路的成本约束更加重要,许多人以为城镇化模式比大都市模式更经济实用,这绝对是外行。两者相比,大都市模式至少有三个方面更加节省,一是人均GDP的增长效应远高于小城镇;二是人均能源利用率

  远高于小城镇;三是人均公共设施的投资率远低于小城镇。三者合一,综合效益远高于为都市环境保护所做的投资。从常识上说,小城寡民,采菊东篱下,悠然见南山,还能享受经济的高成长,绝对是可望而不可及的神话。

  中国一开始并没有意识到城市化道路的成本约束,所以在1996年前,城市数量的增长速度极快,发现问题后才戛然而止,此后再没有增加。改革开放以来,当年定位于“区”的经济开发和对外开放多数都成功了,比如上海的浦东新区、天津的经济开发区,还有苏州的高科技园区,而定位于“省市”的却没有达到预期的结果,比如海南省、珠海市、湛江市等地,今日深圳的成功也离不开当年的蛇口基因。为什么呢?一句话:官多钱少,权力越大级别越高,制约的因素就越多。在我看来,前期盲目发展的小城镇不仅不会再增加了,而且还要并入临近大都市圈而逐渐减少,如上海的川沙镇并入浦东新区,区内房价随即上涨近20%。

  未来中国的十亿城市人口将主要集聚在哪里呢?在此提出一个大胆的构想:两大超级都市,一条金蛇狂舞,五颗内陆明珠。两大超级都市,就是大北京和大上海,以都市圈的概念合计超过5亿人口;一条金蛇就是广深珠港澳,甚至可能延伸到海南海西,像一条金链沿海岸线蜿蜒而上,人口集聚将逐步接近2亿人;五颗内陆明珠是成都、重庆、武汉、西安、沈阳,分别对周边地区超过1亿人口形成辐射效应。这将是未来20年的中国城市经济版图,经济发展的大趋势将通过时间获得验证。

【作者:金岩石 国金证券首席经济学家、著名财经评论人 来源:四川在线-华西都市报】 (责任编辑:戴莉珺)
我有话说  已有0条网友评论,点击查看全部评论
  匿名发表
  
如果您还不是和讯注册用户,请先注册
谁在说
感谢您的参与!
查看[本文全部评论]