中原地产:2009年9月上海中原二手房买卖市场报告

2009年10月09日16:47  来源:

  

    据上海中原最新统计显示,9月上海中原全市二手房成交均价为18315/平方米,环比上涨4.2%,成交套数与8月基本持平,环比增幅为0.3%。从成交结构看,80万以下、80120万、120200万、200万以上二手房成交套数占比分别为20.8%22.6%29.3%27.3%。区域方面,8月全市成交套数居前区域依次为浦东、宝山、普陀,成交套数占比分别为17.6%14.1%12.3%

    区域走势方面,9月上海排名前五位成交大区内,闸北、杨浦市场运行稳定,成交套数环比波幅在1%左右,普陀、浦东两区环比增长28.3%9.6%,宝山区环比减少9.3%。此外市中心区域的长宁、卢湾、静安、徐汇、黄浦五区普遍表现出一定程度的成交萎缩,总体成交套数环比下降两成左右。

    上海中原研究咨询部高级经理马冀表示,进入2009下半年之后,上海二手房市场盘整日益深入,上半年房价的上涨热情至89月份已趋于平息;但第三季度土地市场的“地王”频现,以及新房价格的屡屡高开,仍对二手房价产生着有力的支撑。数据显示,9月上海全市二手房成交量与8月基本持平,同时普陀、浦东、闸北、杨浦等次中心区域二手房成交均表现得较为积极,整体成交由外围向次中心区域靠拢的趋势渐成,推动成交均价小幅回升。

    就近期的市场表现来看,诸多的利空因素直接导致了各二手房成交大区内房东的心态松动。

    首先,商品房市场坚挺的价格走势可能导致二手房市场再次步入观望期。

就二手房市场本身而言,今年第三季度全市二手房价已普遍高出年初的三成左右,同时由于前期刚性需求的大量释放,下半年非刚性需求的改善型及投资型需求已逐渐占据市场主导,在过快上涨的房价之下,第三季度市场观望气氛趋于浓重,客户来访量基本以每月一至两成的幅度递减。

    就相关市场而言,一方面,89月份各大实力房企在上海土地市场展开角逐,诸如青浦赵巷、嘉定南翔、普陀长风、徐汇龙华屡屡拍出“地王价”,直接推动了周边房价水涨船高。另一方面,由于2009年新房市场长期的供不应求行情,开发商资金压力已趋于宽松,新房价格依旧保持着较快的增速。

    据上海中原研究咨询部统计显示,9月上海新房公寓成交均价为15868/平方米,虽然相比豪宅井喷的8月均价下跌13.0%,但仍旧高出7月份8.0%;与此同时,在刚过去的十一“假日楼市”房展会上,参展的本地楼盘均价高达20000/平方米,创下历史新高,其中外环线以外区域的房价基本在12000/平方米以上,轨道沿线楼盘更开到1500016000/平方米,内环内楼盘单价普遍在4000050000/平方米左右。

    其次,近期政策导向也将导致二手房客户的看跌心态抬头。

一方面,当前施行的普通住宅以及两年以上非普通住宅营业税减免政策,将于今年年底到期,届时将导致二手房交易成本的大幅上升,成交难度加大。

    另一方面,年内上海经适房工程也逐步走向实质性的落实工作。消息显示,闵行、徐汇两区将率先成为试点区域,在年底前完成第一批居民的安置工作,经适房定价“可能是周边房产3个月平均价6折至6.5折”。由此不难预见,今年年底之前,全市范围内尤其是经适房所涉及的相关区域内,为防止房源滞销,房东必然会主动调整价格跑量。

受以上因素影响,9月上海二手房市场房东入市积极性已有所改观。

    调查显示,9月全市各区挂牌量普遍上升一至两成,同时上半年房东“跳价惜售”的心态已普遍转向“一口价”甚至“适当让价”的状态,这在此中心区域的浦东、普陀、闸北等区域内表现最为突出。由于该类区域住宅标的相对较高,议价空间相对较大,同时商品住宅分布集中供应充足,因此近期挂牌量增长表现最为明显,成交表现突出,议价空间基本保持在12%幅度内。

以闸北区大宁板块为例,该板块内二手房主力“歌林春天”9月挂牌量相比8月提升约一至两成,虽然23000/平方米的成交均价仍高出第二季度约1000元左右,但客户仍表现出较大的购房热情。一方面月内客户来访量相比8月有所减少,另一方面随挂牌量的提升,诚意房东的增加,仍旧保持着较为平衡的供求状态,月内总价200万元左右的房源议价空间大致在2万元左右。

    而中心区域及外围区域在价格松动上的表现仍不甚明显,个别热门区域内价格仍十分坚挺。

    究其原因,首先,中心区域内高档住宅本身具备有较强的稀缺性特征,一方面该类物业直接受到下半年上海新房豪宅市场的成交热潮激励;另一方面,当前营业税的减免政策即将到期,以及经济适用房等楼市调控政策,对于该类物业影响甚小,因此房东仍持看涨心态。

    以静安区南京西路板块为例,该板块内标杆楼盘“静安枫景”,9月挂牌价格升至4500046000/平方米,而该案区域去年同期价格大致在3300040000/平方米,08年底至09年初最低成交价格仅在30000/平方米以下。考虑到该案处于南京西路板块内的上佳位置,同时拥有良好的学区房配套,经过上半年的快速去化,目前挂牌量已十分稀缺,虽然与当前买家预期相差较大,但短期内仍难有大幅调价的可能性出现。

其次,如宝山、嘉定等外围区域住宅由于标的较小,因此与自住型买家的经济能力契合度良好,因此能够有效地吸引大量本地客户乃至市区内的自住型买家入驻,而近期外围区域的土地及新房价格高开,以及未来轨道交通通车的利好推动,均推动了该类区域内的二手房升值预期加大。

    以宝山上大板块为例,该板块内新房社区经纬城市绿洲三期“观澜弘郡”8月开盘均价在13000/平方米,由于户型以85平方米的两房为主,房型紧凑总价适中,且紧邻轨道交通7号线,因此开盘之后去化十分迅速,因此10月初该案推出同类型房源均价涨大幅涨至15000/平方米。

受其影响,该案一、二期二手房均价也由8月的13000/平方米涨至目前的13500-14000/平方米,成交主力为92平方米左右的两房。虽然该类房源在总价上与新房基本持平,但房龄也仅在24年,同时步行至七号线站点约510分钟,因此成交仍较为平稳。

    此外如浦东周康板块,该板块内绿洲康城、地杰国际城等二手房近几月大致稳定在14000/平方米左右的均价水平。9月底该板块内新房“锦绣华都”一期开盘,推出300多套公寓房源,均价大致在12800/平方米,当天即告售罄,但考虑到该批房源靠近高压线,在该项目内区位最差,预计后期价格还将升至1500016000/平方米,因此并未对该板块内二手房价格产生有效拉动。

    受2009年中浦东、南汇两区合并利好影响,周康板块作为受益最大的区域,下半年来一二手房价双双走高,目前该板块内其中一手房如万科金色城市,近阶段成交价格达1800023000/平方米,而中环以外的绿洲康城亲水湾成交均价也达到1450018000/平方米,二手房价格仍旧具备良好的优势。

(和讯财经原创)
【来源:和讯网】 (责任编辑:戴莉珺)
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