中原地产:2009年9月上海中原二手房租赁市场总结报告

2009年10月13日10:25  来源:

  据上海中原最新数据显示,9月上海全市二手房租赁套数环比减少1.7%,月平均租金为3899元,环比下跌1.1%,呈小幅的量价齐跌趋势,月度租赁套数居前三位的区域分别为浦东、普陀、宝山,依次占比27.1%、11.9%、7.1%。区域分布上,9月各区租赁套数涨跌互现,环比增长超过20%的依次为杨浦、闸北、黄浦、闵行、静安,环比增幅44.8%、30.8%、29.4%、27.0%、23.5%,环比减少20%以上的分别为普陀、宝山,环比降幅26.9%、20.0%,其余区域波动均较为稳定。

(和讯财经原创)

  上海中原研究咨询部高级经理马冀表示,近阶段大学毕业生租赁热潮已基本褪去,但随年内买卖市场住宅价格飙升,购房者持币观望心态有所增多,对租赁市场成交量起到了较大的支撑作用;同时每年9—10月往往是各大涉外公司人事调动较为集中的月份,大批外籍员工的来沪,也导致9月高端住宅租赁热情上升,因此月内租赁套数相比旺季8月仍基本持平。

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  就月全市二手房租金价格来看,9月租金水平的小幅下调主要在于中低端二手房租赁比例的提升。据上海中原最新数据显示,9月3000元/月以下二手房租赁套数占总量的52.7%,想比8月上升2.3个百分点;就套数来看,3000元/月以下二手房租赁套数环比增加2.7%。但就具体市场来看,9月上海二手房市场受到充足的租赁需求影响,仍处于整体向上的行情趋势。

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  就中低端租赁市场来看,由于7、8月份租赁旺季的大幅消化,9月租赁住宅尤其是2000元/月以内的中低端住宅挂牌量稀缺性日趋明显,而近期持币观望客户的增多,又进一步导致了板块内租赁市场的供需紧张局面。

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  如闸北彭浦、宝山大华等中环区域老公房集中板块内,近期一至两房的小户型老公房已基本达到“一房难求”的行情态势,租金相比8月普遍上涨200元/月左右。而如普陀曹杨、闸北大宁、浦东昌里、闵行七宝等挂牌量相对充足的区域内,由于客户量充足,出租频率基本保持在2—5天,因此租金水平也较为坚挺,未见下跌趋势。

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  就高端租赁市场来看,市中心长宁古北、卢湾新天地、静安南京西路、浦东陆家嘴(600663,股吧)等豪宅板块内,9月挂牌及需求方面普遍增多,想比7、8月份交投量均有较大的提升。

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  由于该类区域大多靠近市中心顶级CBD,同时住宅品质在全市列属一流,往往外籍高端租赁客户的重点关注区域。就近期对区域内中原分行的调查显示,由于9月该类区域内涉外企业外籍员工来沪数量有所提升,推动分行客户来访量大幅提升两至三成。与此同时,该类区域今年第二季度以来买卖市场豪宅成交火热,且以投资客为主,往往表现为收房即转投租赁市场赚取租金,因此9月挂牌量也普遍提升两成以上,交投十分活跃,房源由挂牌至出租时间基本保持在半个月左右。

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  但考虑到该类物业本身租金标的较高,相比年初市场惨淡期已有了较大的回复,同时房东大多看好买卖市场长期走势,短期内出货意愿不强,因此租金定价较为理性。在各市中心豪宅板块内,除陆家嘴租金水平上涨约千元外,其余区域则表现出量升价平的行情。

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  就未来租金走势来看,由于未来一个月仍属于涉外企业的人事调动高峰,同时受到年内上海土地价格乃至中心区域豪宅价格的上涨带动,预计年内高端市场的租金水平还将保持高位稳定,小幅上扬的走势;而近阶段选择租房观望的持币客户,随年末普通住宅市场行情及政策行情的趋于明朗,购房需求将有所加快,受此影响,预计中低端住宅租金价格将随之有所回落。

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  卢湾新天地板块

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  新天地板块新天地休闲步行街为中心,紧接知名的淮海路CBD,周边企业广场、香港新世界(600628,股吧)大厦等甲级写字楼林立,住宅品质、商业氛围均属一流。近期以板块内的翠湖天地、淡水湾花园等高端住宅租赁十分活跃,客户多为来自香港、新加坡乃至欧美的外籍人士。

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  9月该板块内翠湖天地一、二期二手房住宅租金价格受到三期新房影响,租金水平有一定的下跌。据中原分行介绍,由于翠湖天地三期嘉苑前期销售过程中,较大数量的一批房源在上海香港同时开盘,大量业主为身居香港在沪置业的投资型客户。近期该案进入交房期,约70%左右的房源立即转投租赁市场,导致板块内租赁挂牌量大幅增多。该批三期房源租金价格大致高出同楼盘一、二期二手房3000—5000元,但全新的住宅品质依旧分化了不少一、二期的二手房租赁客户,导致该案前期二手房租金价格下跌。目前该案二期雅苑租金价格大致在140平方米的两房21000—24000元/平方米、151—187平方米的三房25000—35000元/平方米,全部为精装修全配,月内租金整体下滑约1000元,以25000—30000元/月、151—154平方米的三房租赁最为活跃。

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  此外该板块外围徐家汇路上的淡水湾花园近期表现十分突出,据中原分行介绍,该案业主60%以上为投资型客户,且房龄仅在2年左右,品质较好。相比8月,月内该案租赁挂牌及成交均有两成以上的提升,以5500元/月的一房、7500元/月的两房最为热租。

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  静安南京西路板块

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  南京西路板块作为六大CBD之一南京西路商圈所在地,集中了恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、上海商城等顶级商业设施,同时板块内有2号线和在建的7号线两条轨道交通、延安路高架和南北高架以及丰富的公交线路,具备良好的区位优势。该板块内的中凯城市之光由于拥有充足的紧凑户型房源,在整个市中心高端住宅租赁市场内租金优势十分突出,始终保持着较高的出租率。

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  中凯城市之光内出租主力户型为60—80平方米的一房、两房,由于该类房源为小区配套的动迁房项目,户型紧凑,租金水平在整个南京西路CBD内极具优势,租客长期以在周边工作的年轻白领,以及子女就近读书需要陪读的三口之家为主,近期外籍租客有所增多,挂牌及成交普遍提升一至两成。据中原分行介绍,由于该类房源总价较低,同时地段、社区成熟租客较多,租赁回报率长期保持在3%以上,房东大多作长期租赁打算,买卖热情不高,出于租客经济能力的限制,租金水平长期稳定在5500—6000元/月。

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【来源:和讯网】 (责任编辑:戴莉珺)
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