美大资金如何扭曲房价

2013年06月13日10:39  来源:

  【证券市场周刊】(本刊记者 张尚斌)最近,美国经济复苏和房地产反弹的故事甚嚣尘上。问题是,即使房价出现了反弹,也与新的就业机会和工资上涨无关,而是与廉价货币政策推动下的大资金投资者有关。

  美国房地产经纪人介绍,在过去六个月中,房地产市场出现了很好的资本化,私募股权基金已经购买了大片住宅。在盐湖城,对冲基金的购买意向包含所有的价格区间,从低端到中端,而且全款买入。

  这并不奇怪,刚需购房者在退出市场。

  随着时间的推移,这些全现金买房者发现,卖方开始提高他们的要价。比如一个年轻的家庭,节省钱买房子,20%首付,但必须预留10%作为涨价准备金。

  这得感谢美联储主席伯南克。2013年第一季度,美国房价近七年来第一次飙升。在过去的一年里,止赎物业销售的份额已经下降,特别是在加利福尼亚州。

  然而,大家忽略了一个关键:大机构资金,其寻求租金收入及未来的资本收益是主要驱动力。

  3月份,凤凰城房价同比上涨22.5%,旧金山为22.2%。两位数增长的其他城市包括拉斯维加斯(20.6%)、亚特兰大(19.1%)、底特律(18.5%)、洛杉矶(16.6%)、俄勒冈州波特兰市(12.8%)、明尼阿波利斯(12.5%)、圣地亚哥(12.1%)、佛罗里达州坦帕市(11.8%)、迈阿密(10.7%)和西雅图(10.6%)。

  早在年初,机构投资者已经针对特定市场上的教育服务区购买,导致这些地区的房价显著上升,这和中国10万/平米的天价房何其类似。

  机构投资者集中在止赎危机最严重的南部和西南部城市购买。机构最活跃在五个州:佛罗里达州、佐治亚州、亚利桑那州、内华达州和加利福尼亚州。有趣的是,2012年各州对大多数机构的投资表示欢迎。

  在北卡罗来纳州夏洛特,机构投资者占所有房屋购买的21%、拉斯维加斯为19%、奥兰多为18%。平均而言,机构购买金额占总销售额的30%。由此可以看出,大资金在哄抬房价。

  有人认为,大量止赎房屋的存在对首次置业者是个好机会,但情况并非如此。

  因为私募股权购买了大量的单一家庭住房,华尔街希望把它们变成租金。北京同样如此,学区房同样被私募盯上,使得租金高企。

  几十年来,华尔街一直投资于住宅房屋。

  据最新消息,对冲基金大规模入市,采购了全美各地成千上万的独套房,尤其是在房价大跌的重灾区,如加州。2013年4月25日,??黑石集团在亚特兰大购买了1400项物业,是房屋租赁行业中最大的大宗购买。

  黑石集团房屋租赁部门首席运营官马库斯·李奇微确认,他们已花费超过40亿美元购入24000套出租物业,在2012年成为美国最大的买家。在过去12个月内,黑石集团已筹集了超过80亿美元购买中低价住房,而摩根大通发起一个基金,以购买5000套住房,摩根士丹利已经筹资10亿美元购买高达10000套住房。

  这里有一个怪圈:大银行被纳税人的钱拯救出火坑之后,转身就用相同的钱买房子,然后租给纳税人。这种趋势已经持续了很久,因此对于房价是否真正到了拐点,我们持保留意见。

  正如我们看到的债券市场,美联储的扭曲购买习惯对整个债券市场价格进行了扭曲,从美国国债到企业的垃圾债。在很多投资者心中,没有人会考虑债券价格的风险溢价,只会关注美联储如何扭曲操作。这不能不说是美国债券分析师的悲哀,一如中国的股市。

  同样,股市显然是被美联储提供的流动性海洋带动向上。一旦美联储资金枯竭,股市会像石头一样落地。房屋也没有什么不同,受利润驱动,机构在抢购成千上万的物业,这也是扭曲的结果,并推动房价向上。

【作者:张尚斌 来源:证券市场周刊】 (责任编辑:于晓明)
我有话说  已有0条网友评论,点击查看全部评论
  匿名发表
  
如果您还不是和讯注册用户,请先注册
谁在说
感谢您的参与!
查看[本文全部评论]